Acquisto e vendita della casa: tutte le problematiche fiscali e tributarie

Preliminare.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione (se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni).

Per la registrazione sono dovute:  1) l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;  2)  l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. 

Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: 1) 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria; 2)  il  3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Obbligo di registrazione del preliminare a carico dei mediatori.

 I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. Ci si riferisce ai contratti preliminari e all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. (Da notare che la stessa Agenzia delle Entrate prende atto che i documenti fatti stipulare dai mediatori dalle parti possono non essere idonei a vincolare le stesse alla compravendita).

Non sono, invece, soggetti a registrazione (se stipulati tramite mediatore) 1) gli incarichi di vendita conferiti al mediatore; 2) la proposta di acquisto, 3) l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita (Da notare che la stessa Agenzia delle Entrate prende atto che i documenti fatti stipulare dai mediatori dalle parti possono non essere idonei a vincolare le stesse alla compravendita).

Imposte per l'acquisto (contratto definitivo).

Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa. Sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”.
Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:

– esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna 

  – soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Imposte acquisto "prima casa".  Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:

nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
− imposta di registro del 2%
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro

nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
− Iva al 4%
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro
− imposta di registro fissa di 200 euro

Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Calcolo delle imposte.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.
Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
• 110 per la prima casa e le relative pertinenze
• 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le
categorie A/10 e C/1).

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito
• sarà inoltre applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.
Questo sistema di determinazione dell’imposta è applicabile anche all’acquisto di pertinenze (effettuato da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), senza limitazione di numero, a condizione che:  il bene principale cui accedono sia un immobile a uso abitativo e che  nell’atto di cessione venga data evidenza del cosiddetto “vincolo pertinenziale”, che rende il bene servente una proiezione del bene principale.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Requisiti per i benefici per l'acquisto della prima casa.

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

Caratteri dell'abitazione

– se la vendita è soggetta a imposta di registro, l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).

– se la vendita è soggetta a Iva, l’abitazione deve essere “non di lusso”, sulla base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969 (fino al 31 dicembre 2013, l’abitazione doveva essere “non di lusso”, anche per le vendite soggette a imposta di registro)

l’immobile deve essere ubicato

− nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi  dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel  Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza,  dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della  residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato  rende al Comune la dichiarazione di trasferimento

− se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività,  intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le  attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1)

− se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o  esercita l’attività il soggetto da cui dipende 

− se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale  purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione  di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può  essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di  acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445)

Dichiarazioni necessarie. Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
–  di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,  usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile  oggetto dell’acquisto agevolato.

 – di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Se, per errore, nell’atto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le stesse forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Perdita requisiti beneficio acquisto prima casa

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse, con la necessità di versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Questo può accadere se: 

– le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
 – l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo  non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
• il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, sempreché esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale
• il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. E sufficiente che lo stesso, entro l’anno,  acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza.

 Reddito dell'abitazione

Gli immobili producono un reddito che è dato, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone d’affitto. Questo reddito va indicato nella dichiarazione annuale dei redditi e, di norma, concorre alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad Irpef.
Vi sono, tuttavia, alcune eccezioni. 

Reddito da locazione. La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta (del 21% o del 10% (15% dal 2018), a seconda del tipo di contratto) sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). Se si sceglie questo regime, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
La scelta, però, implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione, accertata dall’Istat.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate a uso abitativo, e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
Sono esclusi dal regime della cedolare i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Il regime ordinario. Quando non è possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca, il reddito del fabbricato locato sarà costituito dall’importo maggiore fra:
–  la rendita catastale rivalutata del 5% (il 50% della rendita catastale rivalutata, per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico), il canone annuo, ridotto di una percentuale pari al 5% (25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano; 35%, se  l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).
Se il fabbricato si trova in un Comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone

Agenzia delle Entrate dossier agosto 2014 acquisto casa in pdf

Paolo Giuliano

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.