Il principio dell'accessione ex art. 934 cc
Il principio dell'accessione stabilisce che le opere (intese come costruzioni o anche solo piantagioni) realizzate sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario del suolo. Il diritto di proprietà sul suolo si espande a tutto quello che si trova sopra o sotto il suolo.
La comunione e il principio dell'accessione
Anche se la comunione è considerata una situazione transitoria destinata a estinguersi tramite la divisione, nulla esclude che prima dello scioglimento della comunione vengono realizzate delle opere sul solo comune (da soggetti estranei alla comunione oppure solo da uno dei contitolari del suolo).
E' opportuno, immeditatamente, sottolineare che l'art. 934 cc regola l'ipotesi tipica: il proprietario del suolo è unico, ma nulla viene detto quando il suolo è in comune tra più soggetti.
Come, de resto, non sono regolate, neppure, le ipotesi in cui uno dei contitolari ponga molestie verso soggetti estranei alla comunione oppure verso uno degli altri contitolari.
Non ha una normativa di riferimento neppure l'ipotesi di usucapione del bene in comune da parte d uno dei contitolari. Una scarsa regolamentazione ha invece la gestione del bene in comune (basta pensare alla locazione di un bene in comune oppure ad un preliminare di vendita avente ad oggetto un bene in comune).
L'esigenza di tutela dei contitolari che non realizzano la costruzione sul suolo comune
La vicenda può diventare più chiara se si considera i due aspetti (di fatto inconciliabili) che si trovano alla base delle diverse ricostruzioni:
- a) escludere gli altri contitolari dalla proprietà della costruzione realizzata sul suolo comune solo da uno dei contitolari del suolo, significa, di fatto, espropriarli della titolarità del suolo, (infatti, il suolo non ha più vita autonoma dopo la realizzazione della costruzione) oppure lo stesso principio può essere espresso sottolineando può destare qualche perplessità il fatto che l'edificazione su un suolo comune da parte di uno solo dei comunisti (in violazione degli artt. 1102 cc ss) porti come premio all'assegnazione della proprietà esclusiva della costruzione realizzata sul suolo;
- b) non attribuire la proprietà della costruzione realizzata sul suolo comune solo da uno dei contitolari del suolo, (colui che ha realizzato la costruzione) significa esporre gli altri contitolari (che non hanno partecipato alla realizzazione della costruzione), non solo alla responsabilità per eventuali abusi edilizi, ma anche alla responsabilità per le cose in custodia ex art. 2043 cc
Se si considerano queste due esigenze (contrapposte e inconciliabili) diventa più chiare le risposte che sono state fornite alla domanda se la costruzione realizzata sul suolo comune da uno solo dei contitolari è acquistata (o meno) anche dagli altri contitolari del suolo.
Prima tesi: la proprietà della costruzione realizzata sul suolo comune solo da uno dei contitolari è attribuita a tutti i contitolari (al fine di evitare una compromissione dei diritto di proprietà).
In generale vige il principio dell'accessione anche nella comunione (del suolo) per cui: la costruzione su suolo comune è anch'essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto, ad substantiam (art. 1350 cc); pertanto, per l'attribuzione, in proprietà esclusiva, ai contitolari dell'area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il mero possesso del piano, un eventuale accordo verbale e, infine, un diverso (non proporzionale) contributo alle spese.
In particolare, si afferma che la costruzione eseguita su area in comproprietà da parte di uno dei condomini ricade in comunione pro indiviso a favore di tutti i comproprietari secondo quote ideali proporzionate alle quote di proprietà dell'area stessa.
Per l'eventuale disapplicazione del principio dell'accessione ex art 934 cc (secondo il quale – si ripete – quando il suolo è comune, ricade nella comunione anche l'edificio costruito su di esso) è necessario che tutti i comproprietari del suolo comune abbiano provveduto con atto scritto all'identificazione reciproca delle singole porzioni (unità immobiliari singole) del costruendo edificio, destinato a diventare, a costruzione ultimata, di rispettiva proprietà esclusiva.
Il principio dell'accessione sul suolo comune non può essere contestato facendo riferimento all'art. 936 cc poiché è esclusa l'applicabilità degli artt. 936 e ss. cc, che riguardano la diversa ipotesi di opere eseguite da un terzo (mentre, al massimo, la costruzione eseguita sul suolo comune solo da alcuni dei contitolari rientra nella realizzazione di un opera su un suolo parzialmente altrui e non totalmente altrui e il contitolare che esegue la costruzione non può essere equiparato ad un terzo estraneo alla comunione).
Seconda tesi: la proprietà della costruzione realizzata sul suolo comune solo da uno dei contitolari è attribuita solo a colui che ha realizzato la costruzione (al fine di evitare di esporre gli altri contitolari a responsabilità derivanti dalla realizzazione della costruzione).
Un altro e più recente orientamento ha invece affermato che la disciplina sull'accessione, contenuta nell'art. 934 cc, si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui: alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica tale disciplina, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità delle norme in materia di comunione, e, quindi, solo se sono state rispettate le norme sui limiti del comproprietario per l'uso delle cose comuni, cosicché le opere abusivamente create non possono considerarsi beni comuni o (condominiali se esiste un condominio) per accessione ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica.
In questo mod, da un lato il contitolare vede compromesso il suo diritto di proprietà e occorre tutelarlo prevedendo un diritto di abbattimento e/o ripristino, dall'altro lato, il contitolare non costruttore non è responsabile della costruzione realizza da un altro contitolare.
Si tratterebbe semmai di tracciare una linea interpretativa in grado di coniugare la disciplina dell'accessione e della comunione, facendo convivere l'espansione oggettiva della comproprietà in caso di inaedificatio ad opera di uno dei comunisti con la facoltà del comproprietario non costruttore di pretendere la demolizione della costruzione quando sia stata realizzata dall'altro comunista in violazione dei limiti posti dall'art. 1102 cod. civ. al godimento della cosa comune.
Cass. civ. sez. II del 11 aprile 2017 n 9316
