Nel condominio quando si tratta di ripartire le spese sorgono numerosi problemi, dovuti sia a difficoltà oggettive legate alla necessità di individuare l'esatto tipo di tabella o l'esatto criterio di ripartizione della spesa (in base ai principi e criteri generali indicati nell'art. 1123 c.c.).
Individuare il principio generale di applicazione non elimina tutti i problemi, perché possono verificarsi situazioni peculiari di non facile soluzione, basta pensare: 1) alla ripartizione delle spese dell'acqua nelle ipotesi in cui manca un contatore per ogni appartamento; 2) alla ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare che copre solo in parte gli appartamenti sottostanti: da ripartirsi in base alla verticale effettiva, (mentre resta da stabilire come ripartire le spese relative al risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare); 3) ripartizione delle spese dei balconi (quando sono presenti parti condominiali)
La situazione potrebbe anche complicarsi per l'inesistenza di tabelle dei millesimi (la mancanza delle tabelle dei millesimi non impedisce la spesa) o per il fatto che occorre individuare il reale debitore della stessa: infatti, la spesa potrebbe essere suddivisa (o addossata in toto) tra nudo proprietario ed usufruttuario o tra inquilino e proprietario o tra nuovo e vecchio proprietario o solo tra alcuni dei proprietari (ma, in quest'ultimo caso si apre tutta la questione relativa a chi delibera, se tutti i proprietari, anche quelli non interessati alla spesa o solo coloro interessati alla spesa).
Sorvolando sulle modalità di pagamento delle spese o sulle modalità di recupero coattivo (con annesse spese legali) occorre distinguere tra spesa per la manutenzione (esecuzione delle opere necessarie per riparare il bene) e la spesa per il risarcimento del danno derivante dalla mancata manutenzione (o dalla manata custodia) del bene, questa distinzione ha importanza perché potrebbe incidere sul criterio di ripartizione della spesa e sulla solidarietà dei singoli proprietari rispetto il danneggiato.
Sul punto è opportuno almeno mettere un punto forme relativo alla domanda se al risarcimento del danno partecipa anche il condomino danneggiato dal bene condominiale ex art. 1117 c.c., quando danneggiato è uno dei condomini, il singolo condomino danneggiato ha una doppia veste quella di soggetto danneggiato e quella di proprietario del bene condominiale che ha procurato il danno e che dovrebbe risarcire lo stesso, in questa situazione ci si chiede se il proprietario danneggiato partecipa alla ripartizione della spesa per il risarcimento del danno, la risposta è positiva: il singolo proprietario che subisce un danno da un bene condominiale ex art. 1117 c.c. (anche se si trova ad assumere la duplice veste di danneggiato dal bene condominiale e di soggetto che deve custodire e riparare lo stesso bene condominiale), partecipa sia alle spese di riparazione e sia al risarcimento del danno.
Altro aspetto che si può affrontare è quello relativo alle modalità di ripartizione del danno, se cioè il risarcimento del danno segue le stesse modalità di ripartizione con le quali si ripartiscono le spese relative alla mera manutenzione (es. riparazione lastrico solare 1/3 calpestio 2/3 proprietari sottostanti) sul punto (proprio in relazione al lastrico solare) è opportuno sottolineare che la questione è stata rimessa alle sezioni unite della cassazione, in quanto i criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei beni comuni sono criteri speciali di ripartizione (per le spese appunto di manutenzione) e non possono essere estesi alla ripartizione del risarcimento del danno.
Ultimo aspetto da considerare è se per il pagamento dei danni derivanti dalla cattiva o omessa manutenzione dei beni condominiali sussiste solidarietà tra i singoli condomini. Sul punto è opportuno ricordare che dopo la riforma del condominio il legislatore è intervenuto sull'argomento stabilendo, con l'art. 63 disp. att. c.c. comma II, che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, quindi, dalla norma si deduce che i singoli proprietari possono essere chiamati a pagare somme d altri condomini solo dopo l'escussione (infruttifera) dei condomini morosi.
Resta, però, da considerare che il risarcimento del danno derivante dalla omessa o cattiva gestione dei beni condominiali non è propriamente una spesa di gestione del bene condominiale, ma è la conseguenza per la mancata gestione per la responsabilità derivante dalla mancata custodia del bene e, in queste situazioni, l'art. 2055 c.c. prevede che "se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno", risulta evidente la differenza tra l'art. 63 disp. att. c.c. (che attiva una responsabilità solidale solo in caso di esecuzione infruttuosa) e l'art. 2055 c.c. (che considera immediatamente solidale l'obbligazione per il risarcimento dei danni).
In presenza di questo dato normativo così diverso è evidente che due sono le ricostruzioni che possono essere fatte: a) l'art. 63 disp. att. c.c. ha portata generale e si applica a ogni tipo di spesa, b) l'art. 63 dis. att. c.c. ha una porta limitata alle spese (obbligazioni contrattuali) di manutenzione e di gestione (dirette) dei beni comuni, mentre per il pagamento di altre obbligazioni (obbligazioni extracontrattuali come il risarcimento del danno) si applicano i principi propri come quello indicato nell'art. 2055 c.c.
La Cassazione sembra ritenere applicabile l'art. 2055 c.c. (con la relativa responsabilità solidale tre i proprietari) in quanto
– ai sensi dell'art. 1294 c.c. è la stessa legge che prevede la responsabilità in solido per l'ipotesi dei danni derivanti da cose in custodia ex art. 2051 e 2055 c.c.;
– la responsabilità solidale è applicabile perché la figura del "custode" responsabile non è unico, ma la funzione di custode è esercitata da tutti i singoli proprietari; la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 c.c. presuppone l'identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia. Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c.
– nessuno ha mai dubitato che l'art. 2055 c.c. si applichi anche al condominio.
Cassazione civ. sez. II, del 29 gennaio 2015 n. 1674 in pdf
