Si abbassa il costo delle case in tutta Italia: Roma, Milano e sopratutto Bologna

Oggi una casa da 80 mq a Roma vale quanto nel 2012 valeva un appartamento di 65 metri nella stessa Capitale e a Milano di 66. Lo si evince da un’analisi che CorrierEconomia ha compiuto ipotizzando la situazione di una famiglia che volesse comprare la tipologia di appartamento più diffusa sul mercato, la casa usata e di medio livello, e che disponesse del 50% di contanti mentre finanzia il resto con un mutuo a tasso fisso a 20 anni. I dati di prezzo sono quelli della serie storica di Tecnocasa per le principali città italiane.

Per spiegare come abbiamo fatto il calcolo prendiamo come esempio i dati di Milano: oggi un trilocale di 80 metri effettivi costa in media 242 mila euro. Se si ipotizza che il proprietario disponga della metà deve finanziarsi per 121 mila euro, che costano 740 euro al mese di mutuo. Due anni fa con la stessa rata si sarebbero ottenuti solo 109mila euro, che sommati alla disponibilità di contanti fanno 230 mila euro. Con questa cifra nel primo semestre 2012 si potevano comprare 65,7 metri. In pratica, a parità di spesa il nostro potenziale acquirente può ottenere 14,3 metri in più, che equivalgono a un guadagno del 21,2%.

Situazione ben diversa nel 2008, quando invece le quotazioni erano al top. In quel periodo nelle due maggiori città italiane la spesa per 80 metri sarebbe bastata solo ad ottenere poco meno di 50 metri quadrati.

Traducendo questi numeri in percentuali significa che il potere di acquistoimmobiliare delle famiglie nelle due metropoli è salito nel biennio di circa il 22% (22,4% Roma, 21,8% Milano), mentre dal 2008 l’aumento assume un’entità clamorosa, toccando il 60%. (61,7% Roma, 60,9% Milano). Considerando i 10 capoluoghi più popolosi d’Italia, nel biennio il maggior aumento del potere di acquisto immobiliare è stato conseguito a Bologna, con il 32,% seguita da Torino con 31,1%, il dato minore è quello di Firenze, con il 18,9%. Dal 2008 a oggi Milano e Roma guidano la classifica, mentre il minore aumento (37,3%) si è registrato a Napoli.

L’analisi sul biennio è condotta sulle macro-zone cittadine.

Sull’andamento nel periodo di queste aree Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi Tecnocasa, spiega:«Firenze e Milano sono le due città dove i prezzi hanno perso meno, rispettivamente con -11,4 % e -13,7%. A Milano le aree centrali si sono difese meglio: infatti gli immobili nelle aree più prestigiose della città hanno perso soltanto l’8,6%. A Firenze le migliori performance sono quelle di Isolotto e Novoli-Carreggi».

La metropoli con la maggior perdita nel periodo è Bologna (-20,4%) che ha visto il crollo della macroarea di Bolognina-Corticella (-29,1%), migliore il comportamento di Mazzini-Savena (-6,4%). Anche Torino ha visto una diminuzione dei valori immobiliari del 19,6% che ha interessato in particolare la zona della Collina dove il mercato delle ville signorili ha tenuto mentre è crollato il prezzo dagli immobili situati nelle zone meno prestigiose e più periferiche.