Se non hai pagato l’affitto, puoi essere cacciato da casa? Dipende dal tipo di contratto

Il problema di molti affittuari è la scadenza mensile per pagare l’affitto. Spesso si avrebbe bisogno di più tempo; molte famiglie faticano ad arrivare a fine mese; spesso si contatta il proprietario perché si ha solo una parte della somma prevista dal contratto. Il risultato è che si finisce per incorrere in mensilità arretrate con l’insoddisfazione del proprietario e la paura dell’inquilino di essere cacciato di casa. Ma quando effettivamente per legge una persona può essere “sfrattata”?

Lo sfratto dipende dal tipo di contratto di locazione

Innanzitutto va sottolineato che lo “sfratto” cambia nelle modalità di applicazione a seconda che si sia in presenza di un contratto di locazione a uso abitativo oppure a uso commerciale. Per locazione a uso abitativo si intende quando esiste un contratto con il quale una parte, ossia il locatore, si impegna in cambio di un determinato corrispettivo, a lasciare all’altra parte, ossia il conduttore o locatario, un immobile per abitarci un periodo di tempo definito dalle parti o dalla legge. Per uso commerciale invece si intende la stessa relazione tra locatore e conduttore, ma l’immobile interessato deve avere un uso commerciale come un negozio o un magazzino. In questo caso, come specificato poi, la legge è più generica per quanto riguarda lo sfratto.

Lo sfratto per gli immobili a uso abitativo

Nel caso di contratto di locazione a uso civile di abitazione, lo sfratto per legge scatta 20 giorni dopo la scadenza della mensilità di affitto. Inoltre il provvedimento può avvenire anche per il mancato pagamento di una sola mensilità. Ovviamente sarà difficile che l’inquilino si ritrovi subito con le valigie fuori casa perché in generale il proprietario, nel momento in cui non riceverà la somma pattuita per l’affitto, invierà prima una lettera raccomandata di diffida, con una messa in mora, in cui indicherà un ulteriore termine per regolarizzare il pagamento.

Il passo successivo, in caso di mancato adempimento, è quello della notifica dell’atto di sfratto. Il documento verrà consegnato all’indirizzo di residenza dell’inquilino dal postino o dall’ufficiale giudiziario. Se il conduttore non ritirerà la posta o non si farà trovare disponibile, la notifica si considera comunque eseguita dopo 10 giorni dal deposito dell’avviso di giacenza dell’atto.

L’inquilino, una volta ritirata questa notifica, riceve l’invito a presentarsi in udienza per una determinata data e lì il giudice pronuncerà l’ordinanza nei suoi confronti. A questo punto per bloccare la procedura di sfratto il conduttore ha tre possibilità: come prima soluzione può decidere di  pagare, con spese e interessi, prima di tale momento; come altra scappatoia può versare la somma in udienza, di fronte al giudice; infine può chiedere il "termine di grazia", ossia un rinvio di 90 giorni dopo il quale dovrà necessariamente versare la somma, con le spese nel frattempo maturate.

Lo sfratto per immobili a uso commerciale

Nel caso di immobili a uso commerciale, la legge è più generica. Infatti la procedura di sfratto può avvenire solo in caso di inadempimento di importo elevato tenuto conto del canone e dell’uso dell’immobile. Sarà il giudice a valutare quando l’inadempimento può essere considerato essenziale e procedere con lo sfratto.