Unità immobiliari
Una delle innovazioni della riforma del condominio è quella relativa alla sostituzione nel testo di legge (vedi art. 1117 c.c. e 1117 bis c.c.) della locuzione “piani o porzioni di piano” con la locuzione “unità immobiliari”.
Questa potrebbe sembrare una semplice modifica stilistica, invece, il cambio ha una valenza sostanziale, in quanto permette di ricomprendere nell’istituto condominiale (e, quindi, di applicare le relative regole) molte situazioni che, in passato, si discuteva se potevano essere (o meno) ricomprese nell’istituto condominiale.
Ci si riferisce, in particolare, agli schemi giuridici di gestione delle grandi strutture immobiliari, basta pensare al c.d. condominio complesso, supercondominio, condominio minimo.
Condominio complesso, supercondominio
Per spiegare il concetto di condominio complesso o supercondominio si può osservare che l’idea più comune di condominio, nell’immaginario collettivo, è quella formata da un unico edifico, con più locali (ad uso abitativo o diverso).
In realtà, le tecniche costruttive degli edifici possono portare ad avere situazioni molto diverse tra loro. Infatti, nulla esclude che il condominio (minimo) possa corrispondere ad un piccolo edificio con solo due unità abitative (realtà classica dei piccoli centri o in presenza di piccoli edifici costruiti da un'unica famiglia e poi alienati a terzi).
Così come nulla esclude che il condominio possa corrispondere a più edifici tra loro strutturalmente autonomi, aventi, però, in comune la strada di ingresso, il cancello, la portineria, la luce ecc.) Questi ultimi agglomerati edilizi possono dare vita ad un unico condominio (anche se formato da più edifici tra loro strutturalmente autonomi), che senza problemi potrebbe essere denominato condominio complesso.
La stessa situazione descritta in precedenza (un agglomerato edilizio formato da più edifici tra loro strutturalmente autonomi, con in comune la strada di ingresso, il cancello, la portineria, l’impianto di illuminazione ecc.) potrebbe anche dar vita ad un super condominio. Nel supercondominio, però, ogni singolo edificio è un autonomo condominio (con proprio amministratore, assemblea, codice fiscale), – con il limitato compito di gestire l’edificio – mentre, le parti comuni a tutti gli edifici (viale di ingresso, portineria, impianti luce ecc.) costituiscono – a loro volta – il c.d. supercondominio, il quale avrà uno specifico amministratore, una specifica assemblea, un proprio codice fiscale ecc. L’assemblea del supercondominio, l’amministratore del supercondominio avranno come unico fine la gestione dei beni e servizi comuni a tutti gli edifici.
In entrambe le ipotesi (di condominio complesso e di supercondominio) si è in presenza di una situazione composita. Per comprendere se si è in presenza di un uncio condominio complesso o di un supercondominio occorre analizzare i primi atti di vendita e il regolamento per vedere quale schema di gestione giuridica l'originario ed unico proprietario ha adottato.
Supercondominio: fonte normativa
Il legislatore dalla riforma del condominio ha previsto il supercondominio nell’art. 1117 bis c.c., il quale afferma che “Le disposizioni in materia di condominio – si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”
Dopo aver codificato e regolato, dal punto di vista normativo, il fenomeno del supercondominio, il legislatore ha anche cercato di eliminare alcune delle problematiche tipiche di questo tipo di fenomeno giuridico, ci si riferisce alla difficoltà di gestione dovute al numero elevato di proprietari.
Infatti, il supercondominio, per l’alto numero di partecipanti, ha sempre presentato dei grossi problemi di gestione non solo per l’aspetto contabile, ma anche per la gestione delle assemblee (es. individuazione dei proprietari, convocazione).
L’individuazione dei proprietari è stato risolto, in generale, con il registro obbligatorio dell’anagrafe condominiale e tale registro deve essere attuato anche nel supercondominio. il legislatore è intervenuto in modo diverso sull'assemblea.
Assemblea supercondominio
Il legislatore ha anche deciso di intervenire (con l'art. 67 dip. att. c.c.) anche sulle assemblee del supercondominio, creando una doppia o tripla normativa (raggiungendo, così, un risultato opposto, rispetto la semplificazione e facilità di gestione).
Per comprendere meglio la situazione è opportuno descrivere sommariamente la normativa, affermando che dopo la riforma del condominio si devono seguire tre procedure diverse per convocare l"assemblea del supercondominio, infatti, si deve distinguere in base al numero dei "partecipanti" e alle materie da trattare:
- se il numero dei partecipanti (non è chiaro a cosa si riferisce la locuzione "partecipanti") è inferiore a 60 le regole di convocazione sono quelle usuali: a) convocazione a tutti i singoli proprietari (sia se la materia – da trattare in assemblea – , è di ordinaria amministrazione, sia se di straordinaria amministrazione); la partecipazione all'assemblea è consentita a tutti i singoli proprietari (salvo l'ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune, ma solo per la partecipazione in assemblea)
- se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative all'ordinaria amministrazione o alla nomina dell'amministratore) il singolo edifico deve nominare un rappresentante comune, solo al rappresentante dell'edificio va consegnata la convocazione e solo costui può partecipare in assemblea
- se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative alla straordinaria amministrazione) tornano ad applicarsi le regole usuali di convocazione, la convocazione deve essere inviata e ricevuta da tutti i singoli proprietari, la partecipazione all'assemblea è riconosciuta a di tutti i singoli proprietari (salvo l'ipotesi in cui una singola unità abitativa è in comproprietà, in tal caso deve essere nominato un rappresentante comune solo per la partecipazione in assemblea)
Art. 67 dip. att. c.c.
Prima si analizzare le assemblee del supercondominio quando il numero dei partecipanti è superiore a 60 e all'ordine del giorno c'è un argomento relativo all'ordinaria amministrazione o alla nomina dell'amministratore è opportuno riportare quanto dispone l'art. 67 comma II e III delle disposizioni di attuazione del codice civile “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea”.
La prima peculiarità è quella relativa al campo di applicazione del sistema previsto dall’art. 67 comma II e III disp. att. c.c., infatti, questi commi dell'art. 67 non si applicano sempre, ma solo quando i partecipati (all’assemblea ? o al supercondominio ?) sono più di 60 e all'o.d.g. c'è una materia di ordinaria amministrazione.
Partecipanti
Il primo problema che si pone è che quello di comprendere a cosa si riferisce il legislatore quando usa il termine “partecipanti”. La questione nasce dal fatto che il medesimo articolo 67 sembra riferirsi a due ipotesi completamente diverse, infatti, l’art. 67 disp. att. comma I c.c. si riferisce a coloro che possono essere presenti in assemblea, quando afferma che “ogni condominio può intervenire in assemblea”; poi, però, lo stesso articolo art. 67 disp. att. c.c. comma II e III c.c. cambia dizione e usa la locuzione (generica) di “partecipanti” (“Nei casi di cui all'articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta”).
Il problema è dato dal fatto che nel sistema del diritto condominiale i concetti di condominio (e/o proprietario), partecipante (o legittimato a partecipare all'assemblea) non coincidono.
Dunque, il primo problema da risolvere è quello relativo all'interpretazione della locuzione "partecipanti": questi ultimi sono coloro che partecipano all’assemblea o sono coloro che partecipano al supercondominio ? In altre parole, l’art. 67 comma II e III si applica solo quando i proprietari dell'agglomerato edilizio sono più di 60 oppure si applica solo quando i partecipanti all’assemblea sono più di 60 ?
Il motivo di questa sottile distinzione è dovuta al fatto che nel condominio, il numero delle unità immobiliari non corrisponde al numero dei proprietari ed entrambi non corrispondono al numero dei partecipanti in assemblea, di conseguenza, ecco perché occorre comprendere se la locuzione “partecipanti” si riferisce al numero dei partecipanti all’assemblea o al numero dei partecipanti al condominio.
Il problema non è solo formale, ma sostanziale, basta pensare al caso in cui ci sono 59 appartamenti di cui 58 in proprietà esclusiva (con un unico proprietario) mentre il 59° appartamento è in comproprietà tra 3 fratelli, in tal caso è evidente che (indipendentemente dal fatto se i tre fratelli devono nominare un rappresentante comune) i comproprietari sono tutti legittimati a partecipare all’assemblea e i partecipanti all’assemblea sarebbero più di 60, ma il numero dei proprietari (ai fini del condominio) potrebbe non essere 60 (anzi sarebbe 59 se la comproprietà – nel condominio – si vale e si calcola come unico proprietario); oppure, si potrebbe fare l’ipotesi, in cui gli appartamenti sono 41, tutti in comproprietà tra due coniugi sposati in comunione legale dei beni. In poche parole il numero dei partecipanti al condominio potrebbe non coincidere con il numero dei partecipanti (legittimati a partecipare) all'assemblea.
Non risolta la prima questione se ne presenta subito un’altra, infatti, sicuramente l’art. 67 disp. att. comma II e III c.c. è riferibile al c.d. supercondominio, ma non è, neppure, contestabile che il richiamo (senza limitazioni) previsto dall’art. 67 disp. att. c.c. all’intero art. 1117 bis c.c. (“nei casi di cui all’art. del 1117 bis c.c.”), potrebbe far pensare ad una applicazione dell'art. 67 disp att cc anche oltre il fenomeno del supercondominio, posto che l'art. 1117 bis cc non regola solo le ipotesi di supercondominio, ma regola codifica tutti i condominii complessi (unici o meno).
In poche parole, il richiamo (senza limitazioni) all’art. 1117 bis c.c. contenuto nel 67 disp att cc potrebbe far pensare che l’art. 67 disp att cc si applica in tutte le ipotesi di condominio complesso (anche se unico) quando i partecipanti all’assemblea (o al condominio?) sono più di 60.
Rappresentante unico dell'edificio
Comunque, tornado alla descrizione del meccanismo creato dall'art. 67 disp att cc, si può dire che quando i partecipanti sono più di 60 ogni edifico "deve" designare (con la maggioranza di cui al 2 comma del 1136 c.c.) un rappresentante per la gestione “ordinaria” delle parti comuni del supercondominio (cioè le parti comuni tra i diversi edifici) e per la nomina dell’amministratore. L’amministratore del supercondominio, quindi, dovrà convocare solo il rappresentante designato da ogni edificio e solo quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee del supercondominio.
Sembra quasi che il legislatore “scimmiottando” la norma sul rappresentante comune (in caso di pluralità di comproprietari di una singola unità immobiliare) abbia deciso di creare una sorta di rappresentate comune per ogni singolo l’edifico (con una piccola differenza: in caso di rappresentante comune del singolo appartamento in comproprietà la convocazione va fatta a tutti i comproprietari, nel caso di rappresentante comune del singolo edificio la convocazione va fatta solo a quest'ultimo).
Comunque, se il rappresentante comune deve essere nominato, occorre anche pensare che potrebbero sorgere contestazioni (di rito o di legittimità) relativamente alla nomina, allora, è ovvio ritenere possibile adire l’autorità giudiziaria ex art. 1137 c.c. per risolvere le contestazioni; ecco, quindi, che appare evidente l'incoerenza del metodo scelto dal legislatore per rendere gestibile il supercondominio: “spostare” il problema di gestione dal supercondominio al singolo edificio.
Il rappresentante potrebbe essere chiunque (proprietario come non proprietario) escluso, forse, l’amministratore posto che quest’ultimo non può avere deleghe in nessuna assemblea. Ignoto resta il tempo di durata della carica di rappresentante (sembra che la durata degli incarichi sia il punto debole del legislatore, infatti, problemi di "durata" dell'incarico riguardano anche l'amministratore di condominio), infine, ignota rimane anche la quantificazione dell’onorario (ignoto è anche il procedimento o il metodo di sostituzione e/o revoca).
Compito del rappresentante comune è quello di informare l'amministrazione del singolo edificio delle convocazioni dell'assemblea del supercondominio e di partecipare alle assemblee del supercondominio relative all’ordinaria amministrazione e alla nomina dell’amministratore del supercondominio (e. forse, per la revoca, posto che la norma non si richiama la revoca) e, infine, informare l'amministratore del singolo edificio dell'esito dell'assemblea del supercondominio.
Ordinaria amministrazione e nomina amministratore
Ecco, che si presenta un'altra anomalia pratica, posto che la nomina del rappresentante comune è prevista solo per l’ordinaria amministrazione, ma non è prevista per la straordinaria amministrazione, quindi, in presenza di straordinaria amministrazione devono essere convocati tutti i proprietari, perché solo una espressa disposizione di legge può impedire ad un proprietario di essere convocato e di partecipare all'assemblea. Solo un'espressa disposizione di legge può limitare o sopprimere il diritto di ogni proprietario di essere convocato in assemblea o di partecipare all'assemblea.
Inoltre, è opportuno notare che mancando un sicuro criterio giuridico per distinguere l’ordinaria dalla straordinaria amministrazione, immediatamente aumenteranno le liti al fine di stabilire se una data materia rientra nell’ordinaria o nella straordinaria amministrazione, ecco, quindi, che al fine di rendere gestibile il supercondominio, si creano altre mille problematiche (si può tranquillamente affermare, che l’ufficio complicazioni affari semplici ha operato bene) ! Questo sorvolando sull’incongruenza logica del legislatore il quale ritiene non gestibile il supercondominio solo per l’ordinaria amministrazione e per la nomina dell’amministratore, al contrario, ritiene sicuramente gestibile il supercondominio per la straordinaria amministrazione (!).
Procedimento di convocazione
L’amministratore del supercondominio, quindi, in caso di materia di ordinaria amministrazione, dovrà convocare solo il rappresentante designato da ogni edificio, è evidente che in questo modo, i proprietari non potranno più partecipare alle assemblee e non avranno più potere decisionale e di controllo, di fatto, ignoreranno tutto quanto accede alla gestione ordinaria del supercondominio.
Volendo notare un'altra incoerenza del sistema è opportuno sottolineare che nulla esclude che l'amministratore del supercondominio si trovi a convocare l'assemblea con all'o.d.g. questioni di ordinaria e straordinaria amministrazione e, quindi, nulla esclude che l'amministratore del supercondominio debba convocare – contemporaneamente nella medesima assemblea – il rappresentante comune (per l'ordinaria) e i singoli proprietari (per la straordinaria).
Il rappresentate, ricevuta la convocazione, dovrà informare l’amministratore del singolo edificio (il rappresentante dovrà informare l’amministratore del singolo edificio anche delle decisioni assunte dall’assemblea del supercondominio). L’amministratore del singolo edificio appena ha ricevuto queste informazioni dovrà – a sua volta – informare l’assemblea del singolo edificio (una sorta di catena di S. Antonio – imposta per legge – alle soglie dell'anno 2014 !).
Si è usato, coscientemente, il termine informare, perché resta da dimostrare e da verificare cosa deve "farci" l’amministratore del singolo edifico con tutte queste “notizie”.
Infatti, se l’amministratore del singolo edifico, (una volta avuta la “notizia” dell’assemblea del supercondominio o una volta avuta la notizia della successiva decisione dell’assemblea del supercondominio) dovesse convocare l’assemblea del singolo edifico, non solo si avrebbe la moltiplicazione delle assemblee del singolo edificio (con il moltiplicarsi – in modo esponenziale – del rischio contenzioso), ma ci si troverebbe ad avere assemblee – sostanzialmente – inutili poiché, di fatto, l’assemblea del singolo edificio sarebbe impotente o non legittimata:
- del resto, se l’amministratore del singolo edificio (avuto notizia dell’o.d.g. dell’assemblea del supercondominio) volesse far decidere ai singoli proprietari come far votare il rappresentante del singolo edificio nell’assemblea del supercondominio, ci si troverebbe in presenza di una assemblea inutile poiché lo stesso art. 67 disp att cc rende irrilevante tale direttiva, in quanto dispone che "ogni vincolo o limite all’operato del rappresentante comune si considera come non apposto" e, comunque, non ci sarebbero i tempi per convocare l’assemblea del singolo edificio prima dell’assemblea del supercondominio
- la vicenda non varia se si analizza la situazione in cui si verrebbe a trovare il singolo edificio dopo l’assemblea del supercondominio, in tale ipotesi, l’assemblea del singolo edifico poco potrebbe fare, posto che non potrebbe essere contestato nel merito il voto favorevole del rappresentante comune alle delibere dell’assemblea del supercondominio, inoltre, l’assemblea del singolo edificio non potrebbe, neppure, contestare violazioni di rito o di legittimità posto che i poteri ex art. 1137 cc spettano ai singoli proprietari; e, in ogni caso, dato il termine ristretto (30 giorni) previsto dall’art. 1137 c.c. è facilmente ipotizzabile la decadenza dall’azione di annullabilità.
Ai fini della tutela ex art. 1137 c.c., risulta chiaro che l'art. 67 dip att cc crea una disparità di trattamento tra ordinaria e straordinaria amministrazione sostanzialmente illogica.
Tutto questo senza soffermarsi sul fatto che il sistema delineato dal legislatore prevede che per ogni assemblea del supercondominio debbano esserci almeno 2 assemblee del singolo edificio (una per avere notizia dell'o.d.g. dell'assemblea del supercondominio, l'altra per avere notizia dell'esito dell'assemblea del supercondominio), è stato creato una sorta di "moltiplicatore" delle assemblee (del singolo edificio) inutile e illogico.
Sorvolando sulla nomina giudiziaria del rappresentante del singolo edificio: se il rappresentante dell'edificio non viene nominato ogni "partecipante" può chiedere la nomina del rappresentante dell'edificio, la legittimazione a richiedere la nomina del rappresentante spetta anche agli altri rappresentanti degli altri edifici già nominati (previa, però, diffida a provvedere alla nomina).
In conclusione, se qualcuno avesse voluto creare un sistema più complicato ed ingestibile non ci sarebbe riuscito facilmente.
