Principio maggioritario e principio consensuale nell'assemblea
Il perfezionamento di un negozio giuridico (contratto) e il perfezionamento di una delibera assembleare richiedono formalità diverse, anche se entrambi questi atti rappresentano la manifestazione della volontà (dell'assemblea e delle parti contrattuali).
Il contratto si basa sul principio consensuale che richiede (in modo inderogbile) il consneso di tutte le parti del contratto, mentre la delibera dell'assemblea può essere assunta a maggioranza, che vincola anche i contrari (salvo, per questi ultimi, il ricorso all'autorità giudiziaria per far dichiarare la nullità l'annullabilità della delibera assemblea).
Altro limite dell'assemblea di condominio è la "competenza", cioè le materie che possono essere (o meno) essere oggetto di una delibera. In generale si può dire che rientrano nella competenza dell'assemblea le delibere relative alla gestione dei beni condominiali, l'art. 1136 cc elenca in modo più specifico le materie di competenza dell'assemblea.
Un principio che può essere d'aiuto per individuare i limiti dell'assemblea di condominio può essere espresso in negativo: ogni delibera che richiede il consenso di tutti i proprietari (e non solo il consenso dei proprietari presenti in assemblea) non rientra nelle materie di competenza dell'assemblea e, soprattutto, non può essere deliberato applicando il principio maggioritario.
L'assemblea di condominio e l'accertamento beni condominiali o in proprietà esclusiva
Per rendere più concreto l'argomento si potrebbe valutare se l'assemblea di condominio può (o meno) accertare se un dato bene è condominiale e/o un ben privato, la stessa domanda può essere posta chiedendosi se un negozio di accertamento può sostituire il titolo di acquisto di un bene.
L'art. 1117 c.c. attribuisce ai titolari delle singole unità immobiliari dell'edificio la comproprietà di beni, impianti e servizi – indicati espressamente o per relationem – in estrinsecazione del principio "accessorium sequitur principale", per propagazione ad essi dell'effetto del trasferimento delle proprietà solitarie, sul presupposto del collegamento strumentale, materiale o funzionale, con queste, se manca o non dispone diversamente il relativo titolo traslativo.
Secondo principi generali, ai fini dell'acquisto della proprietà di un bene immobile, non è mai da ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo, sicchè è pure irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato (provato tramite il documento). Cioè significa che, già in astratto, un negozio di accertamento non può rilevare come titolo traslativo contrario all'operatività della presunzione di condominio ex art. 1117 c.c.
Una deliberazione dell'assemblea dei condomini non può accertare l'estensione dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli in deroga alla presunzione di condominialità delle parti comuni posta dall'art. 1117 c.c., ciò richiedendo l'accordo di tutti i condomini.
Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.
Nè la dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti, come si assume nel caso di specie, il riconoscimento della proprietà esclusiva di alcuni beni in favore di determinati condomini, può avere l'efficacia di una confessione stragiudiziale, quanto meno attribuibile ai condomini presenti all'assemblea, non rientrando, ai sensi dell'art. 1135 c.c., nei poteri dell'assemblea, come visto, quello di stabilire l'estensione dei beni comuni e delle proprietà esclusive.
L'assemblea di condominio e l'assegnazione specifica di posti auto
Passando ad esaminare altri casi concreti di incompetenza dell'assemblea di condominio si può pensare agli spazi relativi ai posti auto.
La mera delimitazione dei posti auto (su suolo condominiale) è attività di gestione demandata all'assemblea, come è attività di competenza dell'assemblea l'assunzione di un "regolamento" che disciplini l'uso turnario dei posti auto.
La delibera dell'assemblea condominiale che assegna (nel senso di individua) i singoli posti auto ricavati nell'area cortiliva comune, senza però attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata, è validamente approvata a maggioranza, non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi, in quanto essa disciplina le modalità di uso del bene comune, e si limita a renderne più ordinato e razionale il godimento paritario.
Non rientra nella competenza dell'assemblea (e, quindi, non può, essere deliberato a maggioranza) l'assegnazione definitiva dei un posto auto (sia se con il termine assegnazione si intende l'attribuzione del possesso esclusivo di un posto auto, sia se con il termine assegnazione si intende la divisione dell'area condominiale tra i proprietari).
In generale i limiti alle competenze dell'assemblea sussistono quando si verte su beni condominiali ex art.1 117 come un cortile, ma i limiti dell'assemblea sussistono anche (e soprattutto) quando l'assemblea pretende di limitare (a maggioranza) diritti di singoli proprietari.
L'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle.
Cass., civ. sez. II, del 31 agosto 2017, n. 20612
