Il codice civile individua (con l'art. 1117 cc.) alcuni beni che possono dirsi condominiali, nulla esclude che possono essere ci altri beni (non espressamente indicati nell'art. 1117 c.c.) che per caratteristiche strutturali o funzionali possono essere considerati beni condominiali.
Si pensi, ad esempio, ad un locale cantinato costruito nel suolo sul quale è costruito l'edificio (quindi si tratta di una cantina interrata nel suolo sul quale sorge l'edificio e costruita al di sotto del primo piano di calpestio del primo appartamento). In una situazione simile occorre comprendere se detto locale condominiale oppure può essere un bene privato.
Per risolvere questa questione il primo punto da affrontare è quello relativo alla possibilità che la condominialità del bene possa derivare dal contesto in cui è situata la cantina, cioè poiché la cantina è costruita nel suolo nel suolo su quale sorge l'edificio, la cantina, come il suolo, in cui è situata sono condominiali. In realtà, la nozione di suolo sul quale sorge l'edificio e l'unità immobiliare (privata o condominiale) sono due nozioni diverse, quindi, basterebbe questo per sottolineare che non è possibile far derivare la natura condominiale di una cantina dalla nozione di suolo dell'edificio (anche se la cantina è costruita nel suolo sul quale sorge l'edificio).
Inoltre, la nozione di suolo sul quale sorge l'edificio si intende la parte di suolo sotto l'edificio e facente parte dell'edificio è anche una eventuale cantina (anche se interrata), quindi, in tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile, cioè la parte infima di questo, esistente (quando esistono delle cantine interrate) sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni, non in quanto facenti parte del "suolo su cui sorge l'edificio", ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune.
Ecco, quindi, che occorre valutare se la cantina (o il vano cantinato) possa essere condominiale e per fare questo occorre, da un lato, che non sussistono titoli contrari, dall'altro che il locale sia destinato ad avere una funzione (uso condominiale).
L'inesistenza di titoli contrari non significa non deve esserci nessun titolo, ma significa anche che alcune cantinole possono essere private ed altre condominiali, infatti, nulla esclude che alcune cantinole siano private ed altre condominiali, (come del resto è possibile che alcune parti dello stesso bene siano private ed altre condominiali, basta pensare ai balconi). Infatti, l'esistenza di alcuni atti di assegnazione delle cantinole che occupano una parte del cantinato non consente, comunque, di escludere la condominialità della restante parte di cantinato, perché la proprietà esclusiva delle cantinole individuate e separate fin dall'origine del condominio dalla restante area del piano cantinato può giuridicamente coesistere, in mancanza di espressa riserva di proprietà esclusiva con la condominialità della residua parte del cantinato stesso la quale è stata destinata a soddisfare oggettivamente esigenze collettive.
E' opportuno precisare che quando si parte di atti di assegnazione si intende un titolo contrattuale (o una sentenza es. usucapione) idonea a trasferire la proprietà e non un mero atto di accatastamento.
Ecco, quindi, che si arriva al noccio della questione, quali sono gli elementi concreti che possono far considerare come condominiale un bene o di una parte del bene (anche in presenza di atti che assegnano alcuni spazi ai privati). E' necessario che il bene abbia una oggettiva destinazione condominiale, cioè sia destinato ad uso comune (nel senso di condominiale).
In queste situazioni la condominialità può essere provata: a) dall'omogeneità del sito (rispetto al restante vano interrato destinato al parcamento dei veicoli dei condomini tutti) in altri termini si tratterebbe di un locale accessorio o pertinenziale o di una parte di locale a sua volta condominiale in quanto destinato a parcheggio, omogeneità avvalorata dal fatto che per l'identificazione spaziale dell'area in questione si è fatto riferimento all'appiombo con i locali superiori del fabbricato; b) dall'oggettiva destinazione dell'area coperta al parcheggio dei veicoli dei condomini; c) nonché dalla collocazione nel complessivo vano cantinato di impianti tubazioni e condotte condominiali; d) ed, infine, dall'unicità dell'accesso al sito predetto.
In tema di condominio, costituisce valutazione in fatto, sottratta al giudizio di legittimità, ove adeguatamente motivata (come nel caso specifico), l'accertamento da parte del giudice di merito relativo al fatto che un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali, oppure sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Cass., civ. sez. II, del 20 aprile 2015, n. 8038 in pdf
