Tipologia di liti
Nell'ambito del condominio il contenzioso giudiziario può raggrupparsi in
- attività di recupero crediti (attività diversa dal recupero del credito);
- attività che rientra nell'ambito delle materie di competenza dell'assemblea e/o dell'amministratore (e, di converso attività che esula delle competenze dell'assemblea e dell'amministratore), basta pensare a un contezioso relativo alla proprietà di un bene;
- attività stragiudiziale o giudiziale (che incide soprattutto su soggetto obbligato al pagamento delle spese legali);
è necessario distinguere le liti in base alla materia, in quanto, ad esempio, per il recupero degli oneri condominiali non pagati esiste una norma speciale, che esonera l'amministratore dalla richiesta dell'autorizzazione dell'assemblea preventiva
Attività stragiudiziale
L'attività stragiudiziale (salvo quanto si dirà per la mediazione obbligatoria) diventa rilevante per l'interruzione della prescrizione (vedi denunce all'assicurazione per risarcimento dei danni) oppure per avvertire dell'inizio del procedimento di recupero del credito.
L'attività stragiudiziale diventa rilevante solo nel momento in cui c'è da pagare i relativi incarichi professionali. Le spese (legali) sostenute dal condominio, ad esempio per il recupero stragiudiziale di un credito, sono a carico del condominio, e non del debitore, in quanto il debitore è obbligato a pagare spese stragiudiziali anticipate dal creditore solo nel momento in cui il creditore riesce ad ottenere un titolo esecutivo, che include il pagamento anche delle spese stragiudiziali.
Una norma particolare è prevista per l'attività stragiudiziale relativa alla mediazione obbligatoria, il codice prevede che l'amministratore di condominio può presentarsi in mediazione solo se l'assemblea ha autorizzato (con delibera assunta ex art. 1136 comma II cc) la partecipazione.
Anche per la mediazione è confermata la regola che in assenza di un titolo esecutivo che imponga ad un soggetto diverso dal condominio di pagare le spese di mediazione (a carico del condominio) le spese stragiudiziali relative alla mediazione sono a carico del condominio.
Attività giudiziaria
Salvo situazioni di urgenza nel condominio è sempre l'assemblea che adotta le decisioni relative alla gestione dei beni condominiali. Infatti, l'amministratore resta rispetto l'assemblea in una situazione subordinata e può essere definito come un mero mandatario ed esecutore delle delibere dell'assemblea Occorre, quindi, valutare come questo principio si applica in presenza di liti giudiziarie.
Del resto, sembra proprio derivare da questo principio la norma per la quale il proprietario in disaccordo con la lite deliberata dall'assemblea può sempre dissociarsi dalla stessa.
Le opzioni che si possono seguire sono sostanzialmente due:
a) per ogni lite giudiziaria (attiva o passiva) è sempre necessaria (in questo modo c'è la certezza che i proprietari sono sempre informati sulle liti pendenti e diventa effettivo il potere di dissociazione dalla lite), del resto, se il condominio non decide di iniziare o proseguire una lite il singolo proprietario può sempre decidere di agire in giudizio singolarmente a tutela del condominio, unica eccezione sarebbe il decreto ingiuntivo per il recupero dei crediti condominiali.
b) solo per le liti che esorbitano i poteri dell'amministratore (o dalle materie di competenza dell'assemblea l'amministratore per costituirsi in giudizio deve ottenere una preventiva autorizzazione dell'assemblea; in questo modo però, l'assemblea potrebbe anche non venire ami a conoscenza di liti (eliminando il potere di gestione dell'assemblea, dall'altro verrebbe anche neutralizzato il diritto alla dissociazione dalla lite)
La posizione della giurisprudenza
Quest'ultima ricostruzione è quella che viene seguita.
Deve al riguardo rilevarsi che, secondo il più recente indirizzo della Corte, inaugurato dalla pronuncia delle Ss.Uu. n.18331/2010 non può ritenersi che l'amministratore del condominio sia titolare di una legittimazione processuale illimitata: l'amministratore può, in via generale, costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma in tale ipotesi, onde evitare una pronuncia di inammissibilità , deve ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa.
Si è peraltro precisato che, giusto il disposto dell'art. 1131 commi 2 e 3 c.c., autorizzazione e ratifica sono necessarie nelle sole cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (Cass.1451/2014), mentre esse non sono necessarie per quelle controversie che hanno ad oggetto parti o servizi condominiali e comunque riconducibili alle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c. (Cass. 10865/2016).
Da ciò consegue che l'amministratore può proporre opposizione a decreto ingiuntivo ed altresì impugnare la decisione di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dall'amministratore, nell'esercizio delle sue funzioni, in rappresentanza dei partecipanti al condominio, ovvero dando esecuzione a delibere dell'assemblea o per l'esercizio dei servizi condominiali, e dunque nei limiti di cui all'art.1130 c.c. (Cass. 16260/2016).
Quindi, quando la causa trova il suo fondamento nella gestione dei servizi comuni e nell'erogazione delle spese relative a tale gestione ( art. 1130 c.c. commi 2 e 3), si riferisce certamente ad obbligazioni assunte per l'esercizio dei servizi condominiali e dunque nei limiti di cui all'art. 1130 c.c. , onde non è necessaria l'autorizzazione , nè la successiva ratifica da parte dell'assemblea condominiale.
Cass. civ. sez. II del 1 agosto 2017 n. 19151
Aggiornamento: Cass., civ. sez. II, del 21 maggio 2018, n. 12525
E' stata confermata la posizione della giurisprudenza relativa alla necessità della preventiva autorizzazione dell'assemblea solo in presenza di materie escluse dalle attribuzioni dell'amministratore. Cass., civ. sez. II, del 21 maggio 2018, n. 12525.
Questo comporta che sarà, di volta in volta necessario valutare se l'oggetto della controversia rientra (o meno) nelle competenze dell'amministratore.
Infatti, si è affermato che non rientra nelle competenze dell'amministratore la causa in cui il precedente amministratore, cessato dall'incarico, agisca in sede monitoria nei confronti del condominio per ottenerne la condanna al pagamento del compenso suppletivo inerente all'attività svolta con riguardo all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio. Si tratta di controversia non rientrante tra quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato ad agire ai sensi dell'art. 1130 e 1131 c.c., sicché, ai fini della sua costituzione in giudizio come della proposizione delle impugnazioni, gli occorre l'autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato (cfr. per analoga fattispecie Cass. Sez. 2, 31/01/2011, n. 2179). Cass., civ. sez. II, del 21 maggio 2018, n. 12525
Secondo quanto stabilito da Cass. Sez. U, 04/03/2016, n. 4248, il difetto di rappresentanza o autorizzazione può essere sanato ex art. 182 c.p.c. in sede di legittimità, dando prova della sussistenza del potere rappresentativo o del rilascio dell'autorizzazione, ai sensi dell'art. 372 c.p.c., sempre che il rilievo del vizio nel giudizio di cassazione sia officioso, e non provenga dalla controparte, come invece appunto qui fatto dal controricorrente R, giacché, in tal caso, l'onere di sanatoria sorge immediatamente, non essendovi necessità di assegnare un termine da parte del giudice (a meno che lo stesso non sia motivatamente richiesto, il che neppure risulta avvenuto, nella specie), in quanto sul rilievo di parte l'avversario è chiamato prima ancora a contraddire (si veda già Cass. Sez. 2, 31/01/2011, n. 2179).Cass., civ. sez. II, del 21 maggio 2018, n. 12525.
